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不動産投資の裏の話


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今回は不動産投資歴4年で、通算で20人程の不動産の営業マンと会ってきたダジリが不動産投資の裏話を暴露したいと思う。

 

まず、知って貰いたい事は不動産投資で個人が儲かるか儲からないか、将来、不労所得を得る事に成功するか、結局、収支が悪化し、売らなければならない状況に陥って、借金が残り失敗するか云々以前に、不動産投資は社会全体からすれば、実体価値を生み出していないどころか、さらに借金と金利を生み出すもので、この金融資本主義の諸悪の根源という事だ。

 

例えば、不動産を保有していて、その不動産を売りたい会社、または個人がいるとする。

当然、その会社または個人は自分が購入した当時よりも土地、家賃相場が上がった時、つまり高く売れる時に売る

 

その相場が上がった分を上乗せさせた不動産をローンを組んで別の誰かが買ったとする。

つまり、この時点で、ある人間が不動産を購入し、GDPは増えた事になるが、実際に何が起こったのかと言うとただ単に不動産の所有権が売り手から買い手に移転したのに過ぎない。

 

ここで何が問題かと言うと金利だ。

当然、不動産を購入した人間は、不動産管理会社とサブリース契約を結ぼうが結ばないが、銀行から不動産担保融資をして貰い、融資額に金利を乗せて、毎月返済する。

そして、その人間は一括の仲介手数料、毎月のサブリース契約を結ぶなら集金代行を含むサブリース手数料、毎月の金利を乗せたローン返済、毎月の管理の管理費、修繕費の為に、毎月、入ってくる家賃で収支を整える為に、家賃を高止まりさせる必要がある。

(頭金ゼロの場合、トントンもしくは少しマイナス)

 

では、その不動産投資を始めた人間は借金を銀行に金利を含めて払っているのは実際には本人自身なのか?

勿論、収支のマイナス分はその不動産投資を始めた人間が払っているが、その大部分を事実上、払っているのは部屋を借りている人だ。

銀行からの信用がなく家を買えない人達(フリーター、派遣雇用者、個人事業主、自営業、起業した経営者)や、社会に出て間もない安い給料で働いている若者が毎月の給料から金利と元本を銀行に搾取されるのだ。

 

お金を借りられる人や資産を持っている人同士の不動産売買ゲームが家賃を高止まりさせて、何も実体価値を生み出したり、生産活動をしていないのにも関わらずこうして、銀行や所有者からサブリース契約を結んでいる不動産管理会社が不労所得を得ていく。

そして、所有者が実際に不労所得を得るのは交代で借主が銀行に借金を返済してくれた後で、つまり何十年か経った後、今までマイナスだった分を回収するために、家賃を維持させるか上げるかもしくは、家賃相場が上がった時に高く売る。

一度このゲームに参加してしまったら、何十年間は抜け出せない。

そして、売ったらまた新たな所有者が一からこのゲームやり直しをし、この循環が永遠に続く。

こんな馬鹿げた仕組みはビジネスチャンス以前より、そもそも実体価値を作り出さないので、ビジネスではない。

 

この一連の過程で銀行、不動産会社、所有者が何か社会に実体価値を生み出したり、貢献したか

何も持っていない若者が世代を超えて、永遠に搾取され続けるだけの仕組みではないのか?

 

良く、不労所得、不労所得と言う人がいるが、はっきり言って、不労所得は社会にとって、何も付加価値を生み出してはないので、あってはならない。

さらに格差を生み出すマシーンでしかないのだ。

 

ここで話を戻し、不動産投資の裏の話を暴露しよう。

まず、不動産投資を勧めてくる営業マンが一番、話す事と言えば、「不動産投資をすれば節税になる」という事だ。

 

不動産投資の減価償却費等の赤字分を会社員の所得に総合課税として、相殺させ、所得を下げて、給料から天引きされた所得税を還付させたり、住民税を翌年の6月の給料から減額させる方法だ。

 

 

そして、不動産投資の減価償却方法は定額法と定率法の2通りある。

定額法とは各年に同じ額ずつ減価償却費に計上し、最後の年度に1円だけ残す方法だ。

定率法とは定率法:各年に同じ率(%)ずつ減価償却費に計上し、最後の年度に1円だけ残す方法だ。

税法が毎年、少しずつ変わり、現在の不動産投資の減価償却方法は全て、定額法だ。

 

土地は消費税が掛からず、建物のみに消費税が掛かる。

減価償却費の土地:建物の割合は4:6が多い。

そして、建物の減価償却費60%×消費税10%を計算し、建物の消費税を10で割り、

そこにさらにその消費税分を足す事になる。

そして、購入時にリノベーションした不動産はさらに躯体と設備に分かれる。

その割合は7:3が多い。

 

建物の構造、経過年数から減価償却期間は決まり、法定耐用年数は鉄骨鉄筋コンクリート住宅用は47年で、設備は15年だ。

 

耐用年数=法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 20%

 

上記の計算式に当てはめると耐用年数が決定されて、償却率はどの様に算出される。

法改正や消費税によって、毎年算出方法が変わる。

実際の確定申告の減価償却費をみないと分からない。

同じ年月が経っても、沖縄、北海道といった地域によっても変わる。

そして、償却率を表から照らし合わして、毎年の減価償却費が決定される。

 

また、減価償却期間が終わり、建物の修繕を行って、新築同様となったまた築年数は1年に戻る訳ではない。

その場合、は部屋の中と外をリフォームして、収益物件にして、再び、減価償却期間を築年数×0.3ほどにする。

つまり、減価償却期間が終了したら修繕がされるのが普通だ。

 

そして、減価償却が過ぎたら、売却せずに、建物の修繕を行うことで、家賃と資産価値を上げ、ローン返済、サブリース手数料、管理費、修繕費と家賃収入で毎月の収益分岐をプラスの収益に持っていくと言ってくる営業マンも多いが、減価償却は税金還付に関する項目だから運用していく事とはまた別の話だ。

プラスの収益を狙う時期はローン年数の真ん中くらいで、繰り上げ返済、修繕年数も関わるので一概には言えない。

 

 

そして、不動産投資最大のリスクはローンと金利だ。

これをうやむやにしたり、理解していない営業マン多い。

実際、最近だとフラット35の不正融資等のトラブルが後を絶たない。

 

住宅ローン、フラット35といった自宅用のローンは30平米以上のものしか基本的には借りられない。

もし、住宅ローンやフラット35で不動産投資融資が下りて高い家賃収入を狙ったとしても、ファミリータイプの物件は万が一の空室の場合、返済額の負担も大きいので負担が大きくなる。

 

自宅として使っていないことが判明した際の一括返済リスクお借入があることも含め、年収に対して物件の返済額のバランスを見られた際に銀行が、返済が厳しいと判断された際融資を受けられない可能性がある。

 

そして、普通の不動産投資ローンの場合、大抵が変動型金利だ。

現在の金利相場としては年利2~4%で融資している銀行が多い。

変動金利のリスクとして、世の中の景気に合わせて金利の見直しを半年に一回する。

上がるか下がるかは別で、最大で1.25倍が考えられる。

ちなみに、金利が1.25倍上がるのはいきなりバブル期の様な景気になった場合だ。

そして、ローンシミュレーションの通知が半年に一回、その適応開始、期間の2ヵ月前に来る。

もし、金利が変動されてもシミュレーション通り、支払い回数は変わらず、毎月の返済額が変わる。

 

そして、不動産投資の営業マンが売る中古マンションに旧耐震マンションがある。

1981年6月1日以降に建てられたマンションは新耐震基準で、それ以前に建てられたマンションは旧耐震基準だ。

例え、リノベーションや大型修繕をしてももし、1981年6月1日以前に建てられたマンションならば、旧耐震扱いとなる。

しかし、例え、旧耐震マンションでも銀行の査定で融資が下りれば、営業マンは販売して問題ない。

 

そして、最後に不動産投資の営業マンが吹っ掛ける嘘やトラブルの例をいくつか暴露しよう。

 

Q.申し込み後で、やっぱり購入を辞めたら途中で手数料が取られると言われた。

A.取られない。

手付金を払っていて、購入者側の身勝手な言い分で、一方的に解約する場合は手付金放棄のみで済む。

 

Q.今回販売した不動産がインターネットの相場より高いが、銀行が物件の査定をつけるので、今回購入した価格は適正な価格と言われた。

A.銀行が決めるのは価格ではなく、融資が可能な金額だ。

融資可能な金額から値引きをする事はいくらでも可能だ。

営業マンの話は、会社側の身勝手な言い分だ。

 

Q.うちの会社から不動産投資に本来必要な、頭金を代わりに出した(本来ならば貰えるはずのキャッシュバック)

A.会社側の身勝手な言い分だ。

キャッシュバックしても最低限の利益は出している。

 

Q.インターネットに掲載している同じ物件と実際に購入した金額が違うのは今回、頭金がなかったこととマンションの経年劣化、入居時期によって価格が変動するためと言われた。

A.営業マンの苦しい言い訳だ。

さっぱり意味が分からない。

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