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サブリースはいつでも家賃価格を変更できるのか?


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不動産投資を始めると必ず、頭に入れて置かなければならない事はサブリース契約だ。

サブリース契約とは管理会社へ所有物件を貸し出し、その物件を他人に貸し出すいわゆる又貸しで、例え、その物件が空室になったとしても家賃が管理会社から保証される。

サブリース契約は管理会社と結んでいるため、基本的にはオーナーに更新料、礼金が入ってこない。

ただ、ディベロッパー、販売業者、販売代理店等とサブリース契約を結ぶ場合もあり、その場合は更新料、礼金は契約によってはオーナーに入ってくる場合もある。

 

サブリース契約の手数料の相場は家賃の10~20%だ。

もし、サブリース契約をしなければ集金代行契約となる。

集金代行契約は空室になっても家賃は保証されないが、サブリース契約同様、管理会社が集金代行、入居者募集、広告をオーナーの代わりにやってくれる。

集金代行契約は又貸しでなくなるので、オーナーに更新料、礼金が入ってくる。

集金代行の手数料の相場は、1部屋、3000~5000円、もしくは家賃の5%だ。

 

不動産業者のサブリース契約は契約年数が決まっている。

借り上げ期間は2年契約が多い。(最近では25年一括借り上げみたいなあり得ない契約がありトラブルが後を絶たない)

契約期間を終えると、大抵が自動更新だ。

サブリース料はその時に、保有物件に入居者がいた場合、大抵が据え置きとなる。

そして、入居者が退去して、新しい入居者を募集する際に家賃の見直しが行われる。

また、免責期間(家賃が保証されない期間))、サブリースを自動更新したら基本的にはない。

免責期間は購入した直後にあるもの、又は契約がサブリースから集金代行若しくはその逆に契約変更があった場合のみにある。

 

そして、管理会社は毎月のサブリース手数料で基本的には利益を出している。

更新料と礼金は一時金として、管理会社に入る。

 

そして、管理会社がシミュレーションする利回り計算には表面利回りと実質利回りがある。

 

表面利回りは年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字だ。

投資用物件を探す際に「表面利回りで○%以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標だ。

 

表面利回り=年間収入÷物件価格×100%

 

実質利回りは年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字だ。

 

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100%

 

例えば年間家賃収入500万円、不動産価格5000万円、購入時の諸経費300万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じる。

 

表面利回り(%) 500万円÷5,000万円×100=10.0%

実質利回り(%) (500万円-100万円)÷(5,000万円+300万円)×100=7.5%

 

都心の表面利回りの平均は5~10%だ。

 

利回り計算をしてオーナーが常に考えるべきなのは家賃価格の変更だ。

家賃価格が上がれば、毎月の収入が上がり、逆に下がれば毎月の収入が下がる。

パーセンテージ変更は出来ないが、家賃価格はサブリース契約だろうが、集金代行契約だろうが、期間中でもいつでも検討や交渉する事は出来る。

 

現在、入居者がおらず新たに募集する場合に家賃を上げる事はさらに入居者が見つからない可能性が出てくるので、基本的には考えられない。

家賃を上げる場合は、人気物件でその物件に入居したい人が多数いる場合だ。

 

またもし、現在、その物件に入居者が入って、家賃を上げようとした場合は、入居者が家賃の値上げに応じない、または退去が考えられ、現在の入居者の退去の事前告知日~退去日までつまり新しい入居者の空室が回避が出来る募集期間(1ヶ月~2ヶ月)内での新しい入居者が見つけにくくなり、もし経済が悪くなった場合、空室リスク、家賃滞納リスクが考えられる。

また、銀行からの融資の金利上昇、経済が悪くなると現在の家賃相場より下がることとなり、今、家賃を上げてしまったら相場価格より相対的に高くなることとなり、空室リスクや上京する人達が安い賃貸マンションにしか住めないということが考えられる。

 

そして、もし、家賃が下がったり、入居者が全く見つからなくなり、収支バランスが悪くなったら、考えるべきなのは物件の売却だ。

しかし、サブリース契約中に物件を売却すると違約金が掛かる。

2か月分のサブリース料が相場だ。

売却する場合でも慎重に考えた方が良い。

 

 

そして、毎月、口座から引き落とされるのが管理費と修繕費だ。

管理費は建物の清掃や警備等、建物全体を維持する為に充てられ、保有している部屋自体には充てられない。

そして、修繕費もあくまでも建物全体に充てるお金で保有している部屋自体には充てられない。

基本的に経年劣化で壊れたらオーナー負担、入居者の過失で壊したら入居者負担で室内は厳密にはオーナーか貸主どちらかの負担になる。

例えば火事で部屋が焼けてしまった場合、オーナーも貸主も火災保険に加入していたら、そこから出る。

 

いづれにしても、オーナーが毎月入っている収入は家賃に当たるサブリース料もしくは集金代行、毎月出ていくお金は、ローン返済、管理費、修繕費だ。

毎月の収支バランスと長期リスクを数年スパンで考える事が不動産投資、成功の秘訣だ。

 

*余談だが、管理会社は宅建持っている人を事務所ごとに5人の従業員に対して1人以上、6人の従業員がいる場合は2人以上設置しなければならない。

2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通省から免許を取らなければならない。

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